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引言
疫情过后，社区商业如何升级进化？
来源赢商网（ID：winshang）
作者
黎韦韦
年开年，黑天鹅来袭，新冠肺炎疫情的肆虐让实体商业按下了暂停键，各路商业玩家也在此次突发的黑天鹅事件中，不断审视自身商业模式的抗风险能力和反脆弱性，并在危机中寻找新的商机。
从过往历史经验来看，危机往往也是促使行业加速升级的契机，例如年美国金融危机，催生了连锁超市；年“非典”时期，诞生了京东、阿里巴巴等一批电商...本次疫情危机，也为在线教育、在线办公、宅家经济、无人零售和社区商业等带来了新的发展机遇。
在这次疫情中，超市、药店、便利店等立足社区、贴近社区的店铺，减少了由于远距离出行采购带来的风险，彰显了社区商业的便利性。可见作为城市消费活力的“毛细血管网”、聚焦“最后一公里经济”的社区商业，为消费者提供了更直接，更有效率的关怀。
同时，数据显示，年全国城镇住宅物业面积将达亿㎡，国内社区服务市场规模将达13.5万亿元。对比欧美国家，社区商业占社会商业总支出60%以上，目前我国这一数字仅为30%，可见国内的社区商业发展空间巨大。
据赢商大数据监测，近10年来国内社区型购物中心行业规模稳步扩张，平均每年新开业项目超过个、体量逾万方，年均增长率达到29%，自年后项目增量明显放缓，行业告别“野蛮增长”，进入精细化运作阶段。
连锁型社区购物中心品牌正在崛起，依托强大的资金支持和运营管理能力，知名房企的连锁社区商业在拓展时具备优势，目前在全量项目的比例约为30%。
对开发商来说，如何打造出可复制型社商模式？2.0版社区商业如何既接地气又有调性？哪些新型业态将会成为社区商业的新宠？近日，赢商网通过对话第一太平戴维斯广州商铺部董事张宸豪先生，探讨疫情之后，社区商业升级之道。
第一太平戴维斯广州商铺部董事张宸豪
01
社区商业2.0的发展模型探索中国城市化进程下，大量郊区大盘不断涌现，它们与社区商业分别扮演“城”与“市”的角色，并以此形式构成一座座完整的卫星城，繁殖、拓展。
过去，所谓的“社区商业”大多以住宅底层街铺、或是以菜市场为“主力店”的小型商业体出现，容易给人“档次低”和“脏乱差”的印象。对此，张宸豪认为主要与商铺多被散售、缺乏合理规划、忽略专业的一体化管理有关。
在当下的土地一级市场，不少住宅地块在出让时都需包含一定比例的商业配套。但在现实操作中，不少开发商在回应市场需求或是规范要求时，面临了一系列发展问题：“前期不知道怎么规划、后期发现形象模糊、没有兑现出应有的商业价值，但由于已经散售出去，改造升级十分被动”等等。
以往，开发商在完成住宅销售重任后，大多把商业配套这样的“鸡肋”资产交由缺乏丰富商业管理经验的住宅销售团队招商、物业公司运营，他们一般是“谁给的租金高就租给谁”，导致社区商业业态重复率高、掉铺现象严重、难以符合业主期待。
对此，张宸豪认为，未来社区商业中，引入专业的商管团队、进行标准化拓展及运营将是必然趋势。这意味着将有越来越多纯住宅房企涉足商业地产领域，“研发出适合企业自身、具可复制性的社区商业模式，配合企业未来的扩张和运营需要”，将成为它们的必修课之一。
资料来源：第一太平戴维斯对于社区商业的辐射范围和体量，业内一般认为是“辐射半径在1.5公里以内，通过约10-15万人口支撑，体量控制在2-5万㎡”。但事实上，若要对产品往标准化方向打磨，还要将区位、商圈地位和竞争环境等对商业来说更细致更敏感的因素加以考虑，这样才能得到更精准的社区商业模型。
在过去的一年，第一太平戴维斯曾根据行业知名房企的拓展城市、住宅楼盘分布区位、商圈地位、交通、人口和竞争环境等信息进行综合分析，并考虑其个性资源，协助该房企推导出一套社区商业标准化输出模型，而这个模型背后的运作逻辑，也适合行业中诸多房企参考：
●体量：通过综合以上因素搭建的模型，计算出建议开发体量，且根据运营方实际操盘难度及职能特殊性作区分，重点考虑3万㎡以下的体量作为该房企的社区商业项目；
●业态组合：根据项目辐射范围和服务对象不同，功能定位亦有所不同，业态组合上分为综合型、餐饮业态主导型、儿童业态主导型和配套业态主导型四大类型，不同类型下对应的业态配比亦有所侧重；
●建筑形态：在考虑体量及具体地块形式条件下，社商项目将呈现盒子、街区、底商三大多样化的类型；
以上所提及的体量、业态组合和建筑形态三个因素均可自由组合，即可以存在2万㎡的儿童业态主导型的街区社商，也可能出现同样体量同样建筑形态的餐饮业态主导型项目。
“不见得某个体量范围下，就一定单单合适某一类业态或建筑形态”。但项目档次、品牌档次及核心客群三个因素关系则较会紧密地被绑定，毕竟核心客群一旦确认后，项目档次和品牌档次也就十分明确了。
对于房企来说，“前期拿地时就能把社商运营的需求输出给设计部分，从而实现拿地到最后投入使用的标准化开发和运营链条”，张宸豪表示，这将大大提升商业配套与消费需求的契合度，以及保证前期规划布局的合理性，最大限度发挥社区商业的物业价值。
资料来源：第一太平戴维斯
02
疫情之后，社区商业的业态进化思路据商务部发布的《中国零售行业发展报告(/年)》表明，社区型购物中心态势向好，成为几类购物中心中表现最好的类型。
与大型购物中心不同，社区商业的流量更加固定和精准，它更专注于服务周边几公里范围内的存量市场，用户精准，这也意味着它的商业生态更为独特。
张宸豪告诉赢商网，“人们对像观影、聚餐、社交约会和儿童相关等非刚需性的消费类型，希望在住所周边1公里以内得到解决的需求趋势越来越明显”。随着都市人生活节奏的加快以及碎片时间增多，消费便利性的重要性将不断凸显，就近消费的急迫将为社区商业场所带来更多发展优势。
加上当代年轻人越来越注重养生，“保温杯泡枸杞”正逐渐成为时尚，并且经过本次肺炎疫情突袭，人们对健康养生话题更为